樓市在國慶節前迎來政策“大禮包”。
中國人民銀行行長潘功勝9月24日在國新辦發布會上宣布,降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例,引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近,預計平均降幅在0.5個百分點左右。
與此同時,統一首套房和二套房的房貸最低首付比例,將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。
業內認為,央行此次政策,覆蓋存量房貸和新購房需求,覆蓋面廣,惠及力度大,為購房成本降低、持續增強購房信心、持續降低存量房貸風險發揮了積極作用,有助于持續帶動居民消費。
平均降幅約0.5個點
“這正是我想要的政策!”聽到存量房貸利率下調的消息,身在北京的“有房一族”的梁荔(化名)激動地說。2021年時,梁荔買入了在京的第二套房,房貸利率為LPR+105個點,高達5%。
今年“517新政”取消商業貸款利率下限以來,各地的新發放房貸利率持續下調,據克而瑞調研,目前30個重點城市首套房平均貸款利率為3.21%,二套房平均貸款利率為3.53%,而目前存量房貸的平均利率約為4%,新增房貸利率與存量房貸利率的利差明顯拉大。
潘功勝也表示,在北京、上海、深圳、廣州這樣的一些大城市,過去房貸利率的加點幅度是比較高的,在“517新政”調整以后,這些城市新發放按揭貸款和存量按揭貸款之間的利差更大。
對此,人民銀行指導銀行對存量房貸利率進行批量調整,將存量放貸利率降至新發放貸款利率附近。
那么,下調幅度能有多大?“我們預計平均下降的幅度大概在0.5個點左右!迸斯俳忉,“之所以說是平均,因為房貸是在不同時期放的,同時不同時期、不同地區、不同銀行,發放的存量放貸利率水平是不一樣的,所以我們預測的下降幅度是一個預期的平均數!
這也就意味著,一線城市的存量房貸利率的下調幅度可能會超過0.5個點!拔依霞遗笥训姆抠J款利率只有2出頭!绷豪笳f。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,目前承擔高利率的,主要是在2017-2021年買房的群體,這部分群體很多都是上一輪城鎮化高峰期進入城市的年輕人、新市民,也包括部分投資客。目前,很多城市的房價已經跌回2017年左右。而就業正在承受著壓力,利率太高,會導致償還壓力大。
利差的持續拉大,也在過去一段時間內引發了居民提前還貸的情況。億翰智庫統計顯示,今年上半年,六大行按揭貸款上半年合計減少超3200億,而2023年全年,這個數據是接近5600億元,也就是說去年存量房貸利率調整后提前還款的情況并沒有減少,這次調整到和新發放貸款一致,預計會在一定程度上緩解該情況。
不過,存量房貸利率具體何時降、如何降,還需要時日落實。潘功勝表示,近期會發布正式文件,“這件事涉及的人很多,銀行也需要有一定的時間進行必要的技術準備”。他同時透露,初期會現在本行內實施轉按揭,下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為,近期各銀行將會根據央行部署,持續降低房貸成本。若可以降低50個基點,那么對于100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式,月供可以減少300元。
潘功勝表示,下調存量房貸利率有利于進一步降低借款人的房貸利息支出,預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口,平均每年減少家庭的利息支出總數大概在1500億元左右,有助于促進了擴大消費和投資,也有利于減少提前的還貸行為。
同時,這一新政還可以壓縮違規置換存量房貸的空間,保護消費金融消費者的合法權益,維護房地產市場平穩的平穩健康的秩序。
助力釋放改善型需求
不只針對存量房貸,本次新政還惠及新購房需求。為更好地支持城鄉居民剛性和多樣化的改善性住房需求,全國層面的商業性個人住房貸款將不再分首套房和二套房,將首付比例統一為15%。
潘功勝表示,“517新政”后,首套房的首付比例已降低至15%,當時的二套房是25%,這一次把二者統一為15%。
他強調,各個地方可以因城施策,自主確定是否采取差別化的安排,并確定轄區內的首付比例下限!安煌鞘、地區之間,房地產市場情況有很大的差別,地方政府可以采取差別化安排,在全國底線的基礎上確定轄區內的首付比例下限!蓖瑫r,商業銀行可根據客戶風險的狀況和意愿,與客戶協商確定主體的首付比例水平。
58安居客研究院院長張波分析,本輪對二套房首付調整,已降至2000年以來二套首付最低,也體現出國家對于各類自住性買房需求的保護,預示著房地產市場將有望不斷走出低谷,市場復蘇的力度或不斷增強。
張波認為,降低二套房首付比例可以直接降低購房門檻,這有助于釋放改善型住房需求,特別是在一些經濟發展較快、人口流入較大的一二線熱點城市,這種潛在需求更為明顯。從二套需求來看,投資性需求已經離場,當下入市的皆為自住性需求,這一新政有助于保障多樣化改善需求。
嚴躍進表示,簡單測算,若是一個家庭認購一套200萬總價的二套房,過去首付款需要50萬,但現在降低為30萬,直接減少20萬,有望激活改善型或換房的需求。
目前正值房企銷售旺季,兩項政策“大禮包”將如何影響市場?深圳一房企營銷人士對第一財經表示,降低存量房貸利率,以及降低首付比例,能對房地產市場起到提振信心的作用,給房地產銷售端釋放一些需求。
另有某央企人士也表示,對于之前在房貸利率較高點時買房的人來說,看到這次的政策會有一些激動;對于房企銷售端來說,想要買房的人更多情況下并不是受制于首付款,而是對未來房價走勢的預期,以及對整個經濟環境的認知。
業內認為,降低二套首付比例,在一定程度上也預示著房價當下已經處于底部。張波分析稱,一般來說,較低的首付比例意味著購房者需要承擔更高的杠桿率,如果房價再次出現大幅下行,將會直接影響到購房者還本付息,也或將進一步加大金融風險。因此,在實施這一政策時,說明監管層對于當下樓市的判斷已經更為清晰,尤其對于房價層面的長期預期已經更為明確,通過這一政策加力可以有效加速市場的復蘇。
嚴躍進也認為,此次政策有很大一部分涉及到購房領域,尤其是二套房或改善型住房。這對于后續進一步落實房貸政策和降低房貸成本具有積極的作用。從實際過程看,后續購房方面貸款的優惠會更多,也有助于進一步提振住房消費和活躍房地產市場的信心。
來源:第一財經,